Valoración de bienes inmuebles de naturaleza urbana

la economía de los bienes inmuebles

El valor de los inmuebles urbanos está condicionado principalmente por varios aspectos, que pueden resumirse en dos clases principales: los intrínsecos y los extrínsecos. Los intrínsecos son bienes específicos, mientras que los extrínsecos están relacionados con una diversidad de bienes. Por lo tanto, existe una correlación muy estrecha entre la «localización de la rigidez» del bien (localización fija) y su valor. Las posibilidades que ofrecen los recientes desarrollos de las técnicas estadísticas, principalmente la Regresión Geográficamente Ponderada (RGP), en el análisis del mercado de la vivienda han dado un nuevo impulso a la valoración masiva de los inmuebles urbanos. Más concretamente, se ha adoptado la Regresión Ponderada Geográficamente en el análisis del mercado de la vivienda, con el fin de identificar áreas homogéneas y definir la contribución marginal que una única ubicación (delimitada por estas áreas) aporta al valor de mercado de la propiedad. El modelo se ha construido sobre una muestra de 280 datos, relacionados con los intercambios de unidades inmobiliarias residenciales ocurridos entre 2008 y 2010 en la ciudad de Potenza (Basilicata, sur de Italia). Los resultados de la zonificación del territorio en áreas de mercado homogéneas, además de la indudable utilidad en el campo de las valoraciones inmobiliarias, tiene implicaciones útiles en términos de fiscalidad, programación de las transformaciones territoriales y comprobación de las decisiones de planificación en curso o a posteriori.

la revalorización de los inmuebles urbanos inducida por la pandemia

Separar los valores del suelo urbano y de las estructuras es importante para las cuentas nacionales y para el análisis del riesgo inmobiliario a lo largo del tiempo. Gran parte de la bibliografía sobre la valoración del suelo urbano utiliza el método del residuo del suelo, que se basa en el supuesto de que las estructuras son fácilmente reemplazables. Pero el valor del suelo urbano depende de la accesibilidad a los usos del suelo cercanos, lo que implica que las infraestructuras y el entorno construido que cambia lentamente son los componentes más importantes del valor del suelo. Las inversiones en estructuras sólo son lentamente reversibles, lo que implica que el suelo y las estructuras funcionan como un bien combinado, mientras que la teoría del residuo del suelo rompe la conexión entre el valor del suelo y el de las estructuras a lo largo del tiempo. Desarrollamos un modelo teórico simple que incluye el valor de la opción y lo comparamos con un modelo residual del suelo anidado antes y después de un choque de valores. Nuestro modelo muestra que la teoría de los residuos del suelo sobreestima el valor de la estructura. Con el tiempo, casi todo el cambio en el valor de la propiedad se asigna a los residuos del suelo. Los datos del condado de Maricopa, AZ, 2012-2018 apoyan fuertemente los modelos de valor de opción cuando se anidan dentro de un modelo general que también incluye los residuos del suelo. Las estimaciones de la FHFA utilizan métodos de estimación de costes totalmente diferentes: nuestro análisis de los datos de la FHA sugiere que nuestras conclusiones se generalizan al conjunto de los Estados Unidos, y que los ratios de valor del suelo elevados y crecientes a lo largo de 50 años (el patrón del «palo de hockey» que se encuentra en la literatura) son probablemente un artefacto del modelo residual.

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Cuando los compradores de propiedades se deciden a invertir en ellas, se realiza una gran cantidad de investigación. Si está buscando propiedades en Calcuta, le ayudará saber que la Ley de la Junta Central de Valoración de Bengala Occidental de 1978 legisla la uniformidad en la valoración de las propiedades urbanas en Bengala Occidental. Además, también introduce la objetividad en la valoración de la propiedad Calcuta, en otras palabras, pone la valoración de las tierras y edificios en las zonas urbanas para la imposición municipal. La Ley también asegura los ingresos municipales en forma de Impuesto sobre la Propiedad.

Entre otras tareas inminentes, los compradores tienen que gestionar su presupuesto y decidir una ubicación adecuada, entre otras cosas. Los compradores de propiedades a menudo se encuentran en un aprieto, especialmente al elegir una localidad establecida (desarrollada) o una próxima (en desarrollo).    La ubicación de la propiedad es un punto importante a considerar en la valoración de la propiedad en Calcuta, así como al finalizar la propiedad en Calcuta. La elección de la localidad afecta a la mayoría de las facetas de su vida, por lo tanto, es importante sopesar factores importantes como la accesibilidad, la apreciación potencial de la propiedad, la infraestructura cívica y social, entre otros.

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Normalmente, lo que fluctúa en valor es el terreno y no el precio de la vivienda que se asienta sobre él. Cuando un periódico informa de que el precio de la vivienda ha subido, en realidad lo que ha subido es el precio del suelo, ya que el precio de la vivienda sólo ha cambiado a un ritmo lento, reflejando el aumento de los salarios de los constructores de viviendas y los cambios en el precio de la madera y otros insumos. Estos cambian, pero históricamente los cambios han sido pequeños en comparación con el precio del suelo.

Podemos construir un modelo sencillo de una ciudad para ilustrar la determinación del precio del suelo. Supongamos que la ciudad está construida en un plano. La gente trabaja en el origen (0, 0). Esta suposición simplificadora pretende captar el hecho de que una parte relativamente pequeña y central de la mayoría de las ciudades se dedica a los negocios, mientras que una gran superficie se dedica a la vivienda. La suposición es extrema, pero no es irrazonable como descripción de algunas ciudades.

Supongamos que los tiempos de desplazamiento son proporcionales a la distancia desde el origen. Sea c(t) el coste para la persona de un desplazamiento de tiempo t, y que el tiempo empleado sea t = λr, donde r es la distancia. La función c debe reflejar tanto los costes de transporte como el valor del tiempo perdido. El parámetro λ da cuenta de la inversa de la velocidad en los desplazamientos, siendo un λ más alto el que indica un desplazamiento más lento. Además, suponemos que las personas ocupan una cantidad constante de terreno. Este supuesto es claramente erróneo desde el punto de vista empírico, y más adelante consideraremos la posibilidad de convertir el tamaño de la vivienda en una variable de elección.