Deducciones por alquiler de vivienda habitual

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Si alquila a otras personas una vivienda que también utiliza como residencia, pueden aplicarse limitaciones a los gastos de alquiler que puede deducir. Se considera que utiliza una vivienda como residencia si la utiliza para fines personales durante el ejercicio fiscal por un período superior a:

Es posible que utilice más de una vivienda como residencia durante el año. Por ejemplo, si vive en su casa principal durante 11 meses, su casa es una unidad de vivienda utilizada como residencia. Si vive en su casa de vacaciones durante los otros 30 días del año, su casa de vacaciones es también una unidad de vivienda utilizada como residencia, a menos que alquile su casa de vacaciones a otras personas por un valor de alquiler justo durante 300 o más días durante el año en este ejemplo.

Existe una norma especial si utiliza una vivienda como residencia y la alquila durante menos de 15 días. En este caso, no declare ningún ingreso por alquiler y no deduzca ningún gasto como gastos de alquiler.

Si utiliza la vivienda tanto para el alquiler como para fines personales, generalmente debe dividir sus gastos totales entre el uso de alquiler y el uso personal en función del número de días utilizados para cada fin. No podrá deducir los gastos de alquiler que superen el límite de ingresos brutos de alquiler (sus ingresos brutos de alquiler menos la parte de alquiler de los intereses hipotecarios, los impuestos sobre bienes inmuebles, las pérdidas por siniestros y los gastos de alquiler, como los honorarios de los agentes inmobiliarios y los gastos de publicidad). Sin embargo, puede trasladar algunos de estos gastos de alquiler al año siguiente, con sujeción al límite de ingresos brutos de alquiler de ese año. Si detalla sus deducciones en el Anexo A (Formulario 1040), Deducciones Detalladas, es posible que aún pueda deducir su parte personal de los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, las pérdidas por siniestros y los gastos de alquiler por desastres declarados por el gobierno federal en ese anexo.

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Pero primero, considere qué tipo de inversor inmobiliario es usted. ¿Es usted un inversor pasivo o un profesional inmobiliario? Su clasificación como uno u otro hace una gran diferencia en el número de exenciones fiscales que usted obtiene.

Si dedica la mayor parte de sus horas de trabajo al negocio inmobiliario como profesional de la propiedad inmobiliaria, entonces sus pérdidas por alquiler no son pasivas. Esto significa que sus pérdidas son totalmente deducibles contra todos los ingresos, pasivos o no pasivos.

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) define a un profesional inmobiliario como alguien que dedica más de la mitad de sus horas de trabajo al negocio del alquiler. Esto puede incluir el desarrollo de la propiedad, la construcción, la adquisición y la gestión. También debe pasar más de 750 horas al año trabajando en sus propiedades de alquiler de bienes raíces para calificar como un profesional.

Los gastos que su inquilino paga por usted se consideran ingresos. Esto incluiría, por ejemplo, una reparación de emergencia en un refrigerador que el inquilino tiene que hacer mientras usted está fuera de la ciudad. En ese caso, puede deducir el pago de la reparación como un gasto de alquiler.

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Las propiedades residenciales de alquiler pueden incluir una casa individual, un apartamento, un condominio, una casa móvil, una casa de vacaciones o una propiedad similar. Estas propiedades suelen denominarse viviendas. Los contribuyentes que alquilan propiedades pueden utilizar más de una vivienda como residencia durante el año.

Se considera que una vivienda es una residencia si se utiliza para fines personales durante el año fiscal durante más de la mayor de las siguientes cantidades: 14 días o el 10 por ciento del total de días alquilados a otras personas a un valor de alquiler justo. En general, el uso personal incluye el uso de la propiedad por:

Los ingresos por alquiler generalmente no incluyen un depósito de seguridad si el contribuyente planea devolverlo a su inquilino al final del contrato. Pero si el contribuyente se queda con una parte o la totalidad del depósito durante un año porque el inquilino no cumple con los términos del contrato, entonces el contribuyente incluye la cantidad retenida como ingreso por alquiler en ese año.

Si un contribuyente tiene algún uso personal de la vivienda que alquila, debe dividir sus gastos entre el uso del alquiler y el uso personal. Deben dividir los gastos incluso si la vivienda no cumple la definición de residencia. Pueden deducir sólo los gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040).  Es posible que puedan deducir algunos de sus gastos personales en el Anexo A (Formulario 1040) si detallan las deducciones.