Ley actual de arrendamientos urbanos

Nueva normativa sobre contratos de alquiler del gobierno de la india

Como ya se ha comentado anteriormente, echamos en falta una reforma para los casos de venta de viviendas en régimen de arrendamiento, ya que se desestimó una propuesta de volver a la subrogación en los términos del contrato de arrendamiento, sin la necesidad actual de haberlo inscrito en el Registro de la Propiedad. En definitiva, consideramos que la reforma es positiva, aunque parece insuficiente.

Como ya señalamos en el citado post anterior, en nuestra opinión, no es necesario reducir los derechos de los inquilinos para garantizar los intereses de los propietarios. En caso de incumplimientos graves, es necesaria una respuesta judicial rápida y eficaz. Ahora bien, estas modificaciones y medidas deben ser acompañadas y completadas por otras políticas de apoyo a la necesidad de vivienda de los sectores más vulnerables, afectados por la vulnerabilidad económica y la exclusión residencial.

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Los distintos Decretos adoptados por el actual Gobierno español dan lugar a un escenario desafiante en cuanto a la aplicación de la legislación vigente, teniendo en cuenta la fecha de firma de cualquier contrato de arrendamiento.

A grandes rasgos, y a modo de ejemplo, a continuación se detallan los diferentes escenarios por los que puede regirse un contrato desde diciembre de 2018 (para poner de manifiesto el impacto de la variada normativa, se aportan datos relativos a la duración mínima del contrato de arrendamiento por fecha de contratación):

Hay que tener en cuenta que la normativa variable no solo afecta a la duración mínima de los contratos de arrendamiento, sino también a una serie de aspectos importantes relativos a las diferentes formas de tratamiento de los contratos en función de su fecha de firma.    Esto afecta especialmente a los contratos de arrendamiento firmados entre el 18 de diciembre de 2018 y el 7 de marzo de 2019.

Actualizamos este artículo debido a la publicación de la Directiva el 22 de enero de 2019, para derogar el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y derecho de arrendamiento urbano.

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2. La renta inicial máxima por metro cuadrado de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de acuerdo con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3. No se aplicará ninguna revisión de los alquileres de las viviendas de protección oficial salvo acuerdo expreso de las partes. 4. En caso de acuerdo expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o la metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas protegidas.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial se regirá por las normas específicas de ésta en cuanto al plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de las cantidades para la reparación de daños y mejoras, y las disposiciones relativas al derecho de cesión y subrogación en la renta, y en lo no regulado por las de la presente ley, que se aplicarán íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sujeto a dichas disposiciones específicas.

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Las estipulaciones que modifiquen las normas de este Título en perjuicio del arrendatario o subarrendatario serán nulas y se tendrán por no puestas, salvo en los casos en que la propia norma lo autorice expresamente.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en este Título para el arrendamiento cuando la parte del inmueble subarrendado sea utilizada por el subarrendatario para el fin indicado en el artículo 2.1. Si no se cumple esta condición, se regirá por lo acordado entre las partes.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta a disposición del inmueble por parte del arrendatario si ésta fuera posterior. La prueba de la fecha de puesta a disposición correrá a cargo del arrendatario.

Los arrendamientos cuyo plazo de duración no se haya estipulado o sea indeterminado se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del párrafo anterior.